.avif)
Lors de la signature d'un bail commercial, la question du dépôt de garantie est systématiquement au cœur de la négociation entre bailleur et preneur. Combien faut-il verser ? Dans quel délai est-il restitué ? Quelle est la différence avec la caution bail commercial ? Et surtout : quelles sont les nouvelles règles applicables depuis 2026 ? Voici tout ce qu'il faut savoir avant de signer.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur à la signature du bail, destinée à couvrir les éventuels manquements du preneur : loyers impayés, charges dues, travaux de remise en état non réalisés. Il ne s'agit pas d'un droit d'entrée — le bailleur est tenu de le restituer à la fin du bail, déduction faite des sommes légitimement dues.
Contrairement à ce que l'on pourrait croire, le dépôt de garantie n'est pas obligatoire en droit des baux commerciaux. Il résulte d'une stipulation contractuelle librement négociée entre les parties. En pratique cependant, la quasi-totalité des bailleurs l'exigent comme condition sine qua non à l'entrée dans les lieux.
Dépôt de garantie vs caution bail commercial : ne pas confondre
Ces deux notions sont fréquemment mélangées, y compris dans le langage courant. Pourtant, elles n'ont ni la même nature, ni les mêmes effets juridiques.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée directement au bailleur, qu'il détient pendant toute la durée du bail. C'est une garantie réelle, constituée de fonds qui appartiennent au locataire jusqu'à leur imputation éventuelle.
La caution (ou cautionnement) est un engagement d'une personne tierce — physique ou morale — à se substituer au locataire en cas de défaillance. Elle peut prendre plusieurs formes :
Caution personnelle solidaire : le dirigeant de la société locataire se porte garant sur son patrimoine personnel. Le bailleur peut l'appeler dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre le locataire préalablement.
Caution bancaire : une banque se porte garante du locataire en bloquant une somme à son profit. Elle offre une sécurité maximale pour le bailleur et peut constituer une alternative au dépôt de garantie pour le preneur soucieux de préserver sa trésorerie.
Garantie à première demande (GAPD) : similaire à la caution bancaire, mais activable immédiatement sur simple appel, sans contestation possible. C'est la garantie la plus sécurisante pour le bailleur — et la plus contraignante à obtenir pour le locataire.
Quel montant pour le dépôt de garantie en 2026 ?
C'est ici que la réglementation a profondément évolué. Jusqu'au 28 mai 2026, aucun plafond légal n'encadrait le montant du dépôt de garantie dans un bail commercial. La pratique oscillait entre un et deux trimestres de loyer pour les baux courants, mais certaines conventions atteignaient six mois de loyer, voire davantage.
Depuis le 28 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique a introduit un plafonnement légal d'ordre public : le dépôt de garantie ne peut désormais excéder l'équivalent d'un trimestre de loyer. Ce plafond s'applique à tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de cette date, et concerne également les garanties de substitution (caution bancaire, GAPD, hypothèque, nantissement de compte à terme).
À noter : pour les baux en cours au moment de la promulgation, les bailleurs disposent d'un délai de six mois pour restituer l'excédent au-delà du trimestre plafonné.
Par ailleurs, les sommes versées dans la limite de ce plafond ne portent plus intérêt au profit du locataire — une modification notable par rapport à l'ancien régime de l'article L. 145-40 du Code de commerce.
Révision du dépôt de garantie en cours de bail
Le montant du dépôt de garantie peut évoluer pendant la vie du bail. En présence d'une clause de révision, il est réajusté à chaque révision triennale du loyer : le locataire verse un complément si le loyer augmente, ou le bailleur rembourse le trop-perçu en cas de diminution. À défaut de clause expresse, le réajustement ne peut intervenir qu'au moment du renouvellement du bail.
Restitution du dépôt de garantie : quels délais ?
Jusqu'à présent, la loi ne prévoyait aucun délai impératif de restitution, laissant la pratique fixer ce délai contractuellement, généralement entre un et deux mois après la remise des clés.
Depuis le 28 mai 2026, la loi impose un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt, à compter de la remise des clés par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre.
En cas de changement de propriétaire à compter du 26 août 2026, c'est le nouveau bailleur qui sera tenu de restituer le dépôt constitué de sommes en numéraire — une évolution majeure qui met fin à de nombreux litiges nés lors des cessions d'immeubles commerciaux.
Ce que le dépôt de garantie couvre — et ce qu'il ne couvre pas
La clause du bail doit détailler précisément les sommes que le bailleur est autorisé à imputer sur le dépôt à la fin du bail : loyers et charges impayés, travaux de remise en état (hors usure normale), taxes dues et non acquittées. La jurisprudence est constante : le bailleur ne peut pas retenir une somme au titre de dégradations relevant de la vétusté normale des locaux.
Chez Wall Partners, nous accompagnons bailleurs et preneurs dans la rédaction et la négociation des clauses de garantie pour sécuriser chaque transaction.
